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Upgrade | 05.04.2022

Durchblick im Immo-Dschungel

Immobilienanwalt Peter Kaser steht Rede und Antwort.

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Foto: Martin Vandory

DER WEG ZUM TRAUTEN HEIM.
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gal ob zur eigenen Nutzung, als Wertanlage, zur Miete oder zum Kauf, die Anschaffung einer Immobilie ist ein Geschäft, dessen Tätigung durchaus wohl überlegt sein will. Um im Angebots-, Besichtigungs- und idealerweise anschließenden Vertragswirrwarr doch noch den Überblick zu behalten, haben wir uns an Peter Kaser gewannt. Der Jurist mit Spezialisierung auf Immobilien- und Baurecht gibt wichtige Tipps und erste Orientierungshilfen auf dem Weg zum trauten Heim. 

 

 


WAS SOLLTE VOR ABSCHLUSS EINES KAUFVERTRAGS UNBEDINGT BEACHTET WERDEN?
Peter Kaser: Der Kauf einer Immobilie stellt kein alltägliches Geschäft dar und muss daher wohl überlegt und auch ausführlich geprüft werden. Vor Kaufzusage sollte also durch Einsicht im Grundbuch überprüft werden, wer tatsächlich Eigentümer:in der Immobilie ist und welche eventuellen Belastungen (Pfandrecht, Vorkaufsrecht, Belastungs- und Veräußerungsverbot oder ähnliches) auf der Liegenschaft eingetragen sind. Eine persönliche Besichtigung sowie Überprüfung der Immobilie auf Mängel oder Kontaminierungen sollte unter Beziehung eines Sachverständigen vorgenommen werden, damit allfällige weitere Kosten (eventueller Sanierungs- und Renovierungsaufwand) bekannt sind. Weiters ist es ratsam nachzufragen, ob sonstige Probleme wie zum Beispiel laufende Gerichtsverfahren bestehen. Bevor eine endgültige Zusage zum Erwerb der Immobilie getätigt wird, muss jedenfalls die Finanzierung gesichert sein, da eine voreilige Zusage in weiterer Folge gewöhnlich nicht mehr einseitig zurückgenommen werden kann.

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Foto: Shutterstock

AB WANN IST EIN KAUFVERTRAG RECHTLICH BINDEND?
Der Kaufvertrag ist nach österreichischem Recht ein Konsensualvertrag, der nach Einigung über Kaufsache und Kaufpreis zustande kommt. Es bestehen nur in Ausnahmefällen (zum Beispiel Kaufverträge zwischen Ehegatten) Formerfordernisse, und es ist daher zu beachten, dass der Kaufvertrag durchaus auch mündlich geschlossen werden kann.
Beim Kauf einer Immobilie ist insbesondere beim Abschluss des Kaufanbots Vorsicht geboten. Das Kaufanbot stellt nach der Rechtsprechung eine Punktation dar, die bereits einen unmittelbaren Anspruch auf Vertragserfüllung gewährt. Im Kauf- anbot werden in der Regel bereits die wesentlichen Bestimmungen des späteren zu erstellenden Kaufvertrags vereinbart, sodass von diesem im Nach- hinein nur mehr im Einvernehmen abgegangen werden kann. In der Praxis enthalten Kaufanbote oft ungünstige Regelungen zur Gewährleistung oder Zusicherungen, welche in weiterer Folge nicht eingehalten werden können. Vor Unterzeichnung des Kaufanbots sollte dieses jedenfalls durch eine:n Expert:in geprüft werden.

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Foto: Martin Vandory

MACHT ES EINEN UNTERSCHIED, OB EIN HAUS, EINE WOHNUNG ODER EIN GRUNDSTÜCK GEKAUFT WIRD?
Neben der generellen bereits erwähnten Überprüfung der Immobilie (Mängel, Lasten, usw.) ist durchaus auch zu differenzieren, welche Immobilie erworben wird. Beim Kauf einer Wohnung sollte zumindest der Wohnungseigentumsvertrag, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die geplanten allenfalls bereits beschlossenen Sanierungsmaßnahmen und der Rücklagenstand erhoben werden. Sollte die Wohnung vermietet sein, ist auch das bestehende Mietverhältnis einer genauen Prüfung zu unterziehen. Bei Grundstücken oder Einfamilienhäusern sind die Erschließung (Zufahrt, Leitungsrechte und dergleichen) sowie anfällige Altlasten und Kontaminierungen zu beachten. Weiters ist die Liegenschaft hinsichtlich Naturgefahren (beispielsweise mögliches Hochwasser) zu prüfen und zu erheben, ob die angedachte Bebauung infolge der baurechtlichen und öffentlichen Bestimmungen möglich ist. Unbebaute Grundstücke sollten insbesondere vor Ort betreffend allfällige nicht verbücherte Dienstbarkeiten (etwa Wegerechte in Form von Trampelpfaden) begutachtet werden.

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Foto: Shutterstock

BRAUCHT ES BEIM KAUFVERTRAG EINEN ANWALT?
Grundsätzlich bestehen für den Kaufvertrag keine Formerfordernisse, und so kann dieser auch mündlich abgeschlossen werden. Beim Immobilienkaufvertrag besteht insofern ein Unterschied, als dass für die Erlangung des Eigentums die Eintragung im Grundbuch notwendig ist. Eine solche wird nur dann vorgenommen, wenn ein schriftlicher Kaufvertrag, welcher von sämtlichen Vertragsparteien beglaubigt unterfertigt wurde, vorliegt. Gerade bei der schriftlichen Ausformulierung des Kaufvertrags ist Vorsicht geboten, es sollte insbesondere infolge der ständigen Weiterentwicklung des Immobilienrechts professioneller Rat durch einen Anwalt oder Notar gesucht werden. Neben der treuhändigen Abwicklung, die eine zentrale Rolle spielt, werden auch die sonstigen Erfordernisse, die für eine Eintragung im Grundbuch notwendig sind, wie zum Beispiel behördliche Genehmigung, Berechnungen und Abfuhr der anfallenden Gebühren durch Anwält:innen als Vertragserrichter:innen mit erledigt.

GIBT ES UNTERSCHIEDE ZWISCHEN DEM KAUF EINER NEU- ODER ALTBAUWOHNUNG?
Ob eine Neubauwohnung oder Altbauwohnung erworben wird und vor allem zu welchem Zweck, spielt eine entscheidende Rolle. Anleger:innen wer- den zum Beispiel darauf bedacht sein, den höchstmöglichen Mietzins zu erzielen und daher allfällige Mietzinsobergrenzen infolge des Mietrechtsgesetzes zu vermeiden. Bei Altbauwohnungen die vor dem 8. Mai 1945 erbaut wurden, kann der Richtwertmietzins zur Anwendung kommen, der in Tirol derzeit bei 7,09 Euro (Stand März 2022) pro Quadratmeter liegt und sohin einem freien Mietzins deutlich nachsteht. Im Gegensatz dazu spielen bei Eigennutzung allfällige Mietzinsbeschränkungen in der Regel nur eine untergeordnete Rolle, zumal die Immobilie zur Abdeckung des eigenen Wohnbedarfs dient. Auch in Bezug auf allfällige Mängel bestehen erhebliche Unterschiede, zumal bei einem Neubau in der Regel Gewährleistungsansprüche bis drei Jahre nach Übergabe gegenüber dem Errichter bestehen, bei Altbauwohnungen, insbesondere unter Privaten, häufig die Gewährleistung ausgeschlossen wird.

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Foto: Martin Vandory

WAS IST EINE TREUHÄNDIGE ABWICKLUNG UND WELCHEN ZWECK ERFÜLLT DIESE?
Neben der Errichtung des Vertrags übernehmen Anwält:innen bei Liegenschaftstransaktionen für gewöhnlich auch die treuhändige Abwicklung. Sie haben dabei einerseits zu beachten, dass die Käufer:innenseite gemäß den Bedingungen des Kaufvertrags Eigentum erwirbt, und andererseits, dass die Verkäufer:innenseite den Kaufpreis sicher erhält. Dies wird durch Einrichtung eines eigenen Treuhandkontos gewährleistet, sodass die Verkäufer:innenseite erst dann Zugriff auf den Kaufpreis hat, wenn die Einverleibung im Grundbuch ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Bei Fremdfinanzierung leistet die Treuhänder:in darüber hinaus Gewähr, dass das Pfandrecht zu Gunsten des Kreditinstituts im Grundbuch sichergestellt wird. Wichtig zu erwähnen ist, dass die Anwält:innen bei der Übernahme von Treuhandschaften strengen Kontrollen unterliegen, sodass für die Vertragsparteien bestmögliche Sicherheit gewährleistet ist. Nur mithilfe einer treuhändigen Abwicklung wird gewährleistet, dass die Interessen aller Vertragsparteien erfüllt werden.

AUF WELCHE RISIKEN UND GEFAHREN SOLLTE UNBEDINGT GEACHTET WERDEN?
Generell ist die Verkäufer:innenseite angehalten, ihr bekannte Mängel vor Vertragsunterzeichnung der Käufer:innenseite offenzulegen. Bei offenkundigen Mängeln, die jedem sofort auffallen, spielt dies meistens eine untergeordnete Rolle, es sollten jedoch auch betreffend solcher Mängel konkrete Regelungen zwischen den Vertragsparteien getroffen werden. Bei versteckten Mängeln, die zum Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie bereits vorhanden waren, in der Regel aber erst später auftreten (etwa schadhafte Wasserleitung), gestaltet sich die Zuordnung erheblich schwerer. Sowohl bei versteckten Mängeln wie auch bei offenkundigen Mängel ist es jedenfalls angeraten, einen Sachverständigen zur Besichtigung der Mängel und Bewertung des Behebungsaufwands beizuziehen.
Bei einer Neubauwohnung, die in der Regel erst von einem Bauträger errichtet wird, ist insbesondere das Insolvenzrisiko des Bauträgers und die Absicherung des Kaufpreises zu beachten.

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Foto: Shutterstock

WELCHE KOSTEN ODER GEBÜHREN FALLEN BEI EINEM KAUFVERTRAG AN?
Neben dem Kaufpreis sind weitere Gebühren und Kosten zu berücksichtigen, die vor Zusage des Kaufs und insbesondere bei der Finanzierung der Immobilie berücksichtigt werden müssen. Für die Kalkulation der weiteren Kosten und Gebühren werden häufig als ungefährer Richtwert zehn Prozent des Kaufpreises herangezogen. Bis auf vereinzelte Ausnahmen (zum Beispiel bei Übertragung im engeren Familienkreis), fallen 3,5 Prozent an Grunderwerbssteuer und 1,1 Prozent an Eintragungsgebühr an. Sollte eine Fremdfinanzierung durch eine Bank notwendig sein, fallen für die Einverleibung des Pfandrechts 1,2 Prozent vom einzutragenden Pfandrecht an. Wenn sie Vermittlung der Immobilie durch eine:n Makler:in erfolgt, fallen zusätzlich drei Prozent vom Kaufpreis an. Die Kosten für die Erstellung eines Kaufvertrags und der treuhändigen Abwicklung werden häufig pauschaliert (beispielsweise netto zwei Prozent). Hinzukommen noch notarielle Beglaubigungskosten sowie sonstige Barauslagen, die je nach Vertrag variieren und circa 500,- Euro betragen.

IST EIN RÜCKTRITT VON EINEM KAUFVERTRAG MÖGLICH?
In der in der Regel ist ein einseitiger Rücktritt nach Abschluss nicht mehr möglich. Selbstverständlich können Rücktrittsmöglichkeiten oder aufschiebende Bedingungen im Vertrag vereinbart werden. Soll der Kaufvertrag zum Beispiel nur dann zustandekommen, wenn eine gesicherte Finanzierung vorliegt, so sollte dies auch im Kaufanbot oder im Kaufvertrag selbst vermerkt werden. Weiters gibt es auch aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen aufschiebende Bedingungen, wie beispielsweise infolge des Grundverkehrsrechts oder aufgrund der Notwendigkeit einer höferechtlichen Genehmigung. Für den Fall, dass in weiterer Folge Leistungsstörungen (etwa Mängel oder Lasten, über welche nicht aufgeklärt wurde, oder kein rechtzeitiger Erlag des Kaufpreises) auftreten, kann berechtigterweise auch einseitig, nach entsprechender Fristsetzung, ein Rücktritt erklärt werden und Auslagen, welche entstanden sind, im Wege des Schadenersatzes bei der Gegenseite gefordert werden.

FÄLLT FÜR VERKÄUFER:INNEN EINE STEUER BEIM IMMOBILIENGESCHÄFT AN?
Grundsätzlich unterliegt der Ertrag au
s der entgeltlichen Veräerung von Immobilien der Immobilienertragsteuer. Im Umkehrschluss entsteht bei unentgeltlichen Übertragungen, beispielsweise bei Schenkungen, keine Steuerschuld. Die Höhe der Immobilienertragsteuer beträgt in der Regel 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich vereinfacht gesagt aus der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Eine Differenzierung besteht auch bei Altgrundstcken, welche vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und somit nach damaliger Rechtslage (zehnjährige Spekulationsfrist) steuerfrei verkauft werden konnten. Bei Altgrundstücken fllt vereinfacht gesagt eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 4,2 Prozent des Verkaufserlses an. Die in der Praxis wichtigste Ausnahme besteht dann, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz (zwei Jahre durch- gehend nach Anschaffung beziehungsweise in den letzten zehn Jahren insgesamt fnf Jahre) genutzt worden ist. Für diesen Fall liegt bei Aufgabe des Hauptwohnsitzes eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer vor.