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Lifestyle | 08.04.2021

Zahlt sich das aus?

Worauf es bei der Wohnbaufinanzierung zu achten gilt.

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Das eigene Haus – wer träumt nicht davon? Der Bau einer Immobilie zählt zu den bedeutendsten und größten Investitionen des Lebens. Umso wichtiger ist es, diese Entscheidung nicht leichtfertig zu treffen – und sich schon vorab über die wichtigsten finanziellen Eckpunkte zu informieren.

Bestandsaufnahme. Zunächst geht es an die verlässliche Ermittlung der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Hierbei gilt es, nicht nur die Einnahmen und Ausgaben der letzten Monate zu berücksichtigen, sondern bestenfalls einen Jahresschnitt zu erstellen. Wichtig: Temporäre Geldquellen wie Kinder-, Weihnachts- oder Urlaubsgeld sind nicht als fixe Einnahmen in die Rechnung aufzunehmen. Davon ausgehend, dass Sie Ihre Traum-Immobilie nicht gänzlich aus eigenen Mitteln bezahlen werden, lässt sich anhand des frei verfügbaren Nettoeinkommens auch die monatliche Kreditrate festmachen. 

Eigenkapital. Nachdem Sie Ihre Vermögenswerte eruiert haben, gilt es, das einzubringende Eigenkapital festzulegen. Eine goldene Regel besagt, dass dieses im Rahmen der privaten Baufinanzierung nicht weniger als zwanzig Prozent betragen sollte – je höher das Eigenkapital, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit günstiger Kreditkonditionen. Die Eigenmittel können neben Bargeld auch Sparbücher, Aktien und Fonds, Bausparguthaben, Zinspapiere, Gold und Silber, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen sowie lastenfreie Liegenschaften wie Wohnungen, Häuser oder Baugrund umfassen.

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Verdeckte Kosten. Eine der größten Herausforderungen in der Wohnbaufinanzierung ist, dass sich im Voraus meist gar nicht im Detail sagen lässt, wie viele Kosten das Eigenheim langfristig tatsächlich verursacht. Neben den vorhandenen finanziellen Mitteln kommen nämlich auch Kostenpunkte wie Gemeindeabgaben, Versicherungen, laufende Betriebskosten oder auch das sich verändernde Zinsniveau hinzu – abgesehen von der Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchskosten sowie etwaigen Provisionen und Maklergebühren. Aber auch Zahlungen für die Müllabfuhr, die Reinigung des Stiegenhauses oder den Winterdienst dürfen nicht außer Acht gelassen werden.

Guter Plan. Umso wichtiger ist es, schon zu Beginn einen ausführlichen Wohnbaufinanzierungsplan anzulegen: Darin werden neben dem Preis für den Erwerb des Grundstücks bzw. den Bau der Immobilie auch alle einzuplanenden Nebenkosten sowie das zur Verfügung stehende Eigenkapital, monatliche Einkünfte und Kreditraten festgeschrieben. Bei der Erstellung des Wohnbaufinanzierungsplans gilt grundsätzlich: Kalkulieren Sie lieber etwas großzügiger und planen Sie immer einen Puffer ein.

Bonität. Wenn Sie um einen Immobilienkredit ansuchen, ist eine gute Bonität das A und O. Die meisten Banken holen zu diesem Zweck eine Bonitätsprüfung beim Kreditschutzverband ein. Im Fall einer schlechten Bonität gibt es zwar immer noch die Chance auf einen Sofort- oder Privatkredit – allerdings werden hierbei meist höhere Zinsen angesetzt, weshalb sie nur für kleinere Renovierungsmaßnahmen infrage kommen.

Laufzeit. Wird der Kredit genehmigt, so stellt sich zunächst die Frage der Laufdauer. Diese hängt primär davon ab, welche Rate sie monatlich abtreten können – grundsätzlich sollte sie aber 25 bis 30 Jahre nicht überschreiten. Zudem haben Sie die Möglichkeit, mit Ihrer Bank eine fixe oder eine variable Zinsbindung zu vereinbaren. Festzinssätze haben den Vorteil, dass sich der Zinssatz während der Vertragslaufzeit nicht ändert, was die Planbarkeit und die Kalkulierung der Haushaltsrechnung erleichtert. Variable Zinsen hingegen eignen sich vor allem für risikofreudige Käuferinnen und Käufer, die von aktuell günstigen Konditionen profitieren möchten.

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Bindungsfrage. Entscheiden Sie sich für einen fixen Zinssatz, wird beim Abschluss des Kreditsvertrags eine Bindungsfrist festgelegt. Hier gilt folgende Faustregel: Bewegen sich die Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf einem hohen Niveau, ist in absehbarer Zeit mit einer Senkung zu rechnen, weshalb sich eine kurze Bindungsdauer von drei bis fünf Jahren empfiehlt. Stehen die Zinsen hingegen niedrig, sollte eine längere Festschreibung gewählt werden. Grundsätzlich hängt die Festzinslaufzeit jedoch von verschiedenen Faktoren ab: der Kreditlaufzeit und -summe, der Restschuld am Ende der Festzinslaufzeit, der Bonität und freien Vermögenswerten, etwaigen Sondertilgungen oder der Einschätzung künftiger Zinsentwicklungen.

Engpass. Wenn es trotz allem so weit kommt, dass Sie als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer plötzlich vor einem Zahlungsengpass stehen, sollten Sie Ihre Bank umgehend darüber informieren – im persönlichen Gespräch mit der Bankberaterin oder dem Bankberater können Sie unter Umständen einen Aufschub oder eine vorübergehende Ratensenkung erwirken. Zwar ist diese meist mit Spesen verbunden, dafür sparen Sie sich aber die Mahngebühren, die je nach Kreditsumme erheblich ausfallen können.

Wohnbauförderung. Neben der Baufinanzierung aus Eigenmitteln könnte auch eine Wohnbauförderung in Frage kommen. Das Land Tirol fördert diverse Wohnbauvorhaben, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden – wer etwa ökologisch baut und auf Photovoltaikanlagen, eine effiziente Warmwasserbereitung oder Dachbegrünung setzt, kommt in den Genuss höherer Förderungen.

Vorsicht statt Nachsicht. Grundsätzlich gilt jedenfalls: Je genauer und bedachtsamer die Finanzierung berechnet wird, desto höher ist die Belastbarkeit. Vermeiden Sie Risiken und bedenken Sie bei der Wohnbaufinanzierung auch unvorhergesehene Geschehnisse wie den Verlust der Arbeitsstelle oder Familienzuwächse. Planen Sie nicht am Limit und behalten Sie sich auch in jedem Fall eine finanzielle Rücklage – dann steht dem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Weg.

 

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